近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piāmerry什么意思 merry是彩虹社的吗n)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该merry什么意思 merry是彩虹社的吗(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及merry什么意思 merry是彩虹社的吗次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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