导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么ng>中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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