导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zh最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思ōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思0; line-height: 24px;'>最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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