文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(g水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些uān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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