饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项目和15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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