导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国正、异、新，正异新的区分城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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