近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相一里地等于多少米 一里地等于多少公里关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)一里地等于多少米 一里地等于多少公里color: #ff0000; line-height: 24px;'>一里地等于多少米 一里地等于多少公里有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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