OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么(me)急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(y大冤种什么意思，大冤种是骂人吗ī)些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区大冤种什么意思，大冤种是骂人吗域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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