OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些(xi1分钟前刚刚哪里发生了地震ē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但1分钟前刚刚哪里发生了地震是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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