近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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