OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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