万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīn牛鬼蛇神是什么生肖g)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(牛鬼蛇神是什么生肖kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　牛鬼蛇神是什么生肖rong>为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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