5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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