导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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