导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(d苹果xr重量为多少gī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需苹果xr重量为多少g求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn苹果xr重量为多少g)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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