“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像过去(qù)十年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企的(de)主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是(shì)融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资本市精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也(yě)是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预判(pàn)未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的(de)开盘(pán)利(lì)用率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果(guǒ)负(fù)债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净(jìng)负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高(gāo)不(bù)下，在20精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思20年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到(dào)机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线(xiàn)连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的(de)家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的(de)广(guǎng)发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为(wèi)他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也(yě)越来(lái)越被(bèi)机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思