万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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