近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普琪琪格蒙语什么意思;'>琪琪格蒙语什么意思通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，琪琪格蒙语什么意思有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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