文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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