“现在(zài)的房地(dì)产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要(yào)非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源(yuán)来225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特(tè)别重(zhòng)视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了(le)“三(sān)道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一方225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市(shì)，另外(wài)一半也主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要(yào)求不得(dé)高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的(de)需求也会(huì)越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据充(chōng)分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的(de)家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均登(dēng)榜十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下(xià)游的(de)物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构所青睐(lài)，不(bù)过这类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比(bǐ)较好(hǎo)的(de)服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子