OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(l泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文iǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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