文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管2000克是多少斤啊资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管2000克是多少斤啊环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2000克是多少斤啊