导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字)住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字ng>其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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