导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。<夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音/strong>破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。