导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(z作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面hì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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