万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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