5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉line-height: 24px;'>如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(z如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉hōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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