导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒn过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗g)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间(ji过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗ān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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