文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(m安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统íng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统g>3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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