“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的(de)关(guān)注度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了(le)一个(gè)很明显的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不(bù)是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低(dī)的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通jìn)三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市(shì)场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前(qián)房(fáng)地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重(zhòng)点移至(zhì)存(cún)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商(shāng)，而下游应(yīng)用行(xíng)业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发(fā)现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的(de)年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做到提价(jià)难度(dù)是非常大的(de)。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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