近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基二婚和剩女哪个干净，女性生理需求金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zh二婚和剩女哪个干净，女性生理需求ǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　二婚和剩女哪个干净，女性生理需求trong>观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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