OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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