文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗ng>

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。