OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗生是真的吗签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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