文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(sh几近是什么意思，几近什么意思拼音āng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠几近是什么意思，几近什么意思拼音道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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