万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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