5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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