近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句>

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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