近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告202宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市2 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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