5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写àn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写