万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　说唱歌手bp，说唱b7是什么意思此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(hén说唱歌手bp，说唱b7是什么意思g)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得(dé说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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