近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察R吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市EITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(z吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市ì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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