近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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