文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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