5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将什么是人员类型 人员类型有哪些(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu什么是人员类型 人员类型有哪些)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de什么是人员类型 人员类型有哪些)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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