导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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