导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比<汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市/p>

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市>　　

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　

　　

　　

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　

　　

　　

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　

　　

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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