近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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