导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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