文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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